ВС РФ указал, что добросовестный покупатель - это приобретатель, который не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело права его отчуждать. Это покупатель, проявляющий при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность.
Мошеннические схемы продажи недвижимости никто не отменял, поэтому добросовестному покупателю надо запросить у продавца выписки из ЕГРН и реестра уведомлений о залоге движимого имущества:
- о характеристиках, форме собственности, обременениях, отметках о судебном споре в отношении имущества на момент сделки.
- о переходе прав собственности. Если квартира переходила несколько раз из рук в руки, то обратите внимание на сроки владения – мошенники стараются продать «левую» квартиру как можно быстрее.
- о содержании правоустанавливающих документов. Продавец должен предоставить оригиналы документов, указанных в выписке, т.к. они являются основанием возникновения у него права собственности на имущество. Особое внимание следует обратить на имущество, полученное по наследству.
- о признании собственника недееспособным либо ограниченно дееспособным. В этом случае собственник не имеет права самостоятельно распоряжаться своей квартирой.
Кроме этих документов, подтверждением добросовестности покупателя будет:
- осмотр недвижимости до сделки с оформлением Акта об осмотре. Составляется в свободной форме и подписывается продавцом и покупателем.
- анализ рыночных цен на аналогичные объекты. Слишком низкая цена соблазнительна, но добросовестного покупателя должна насторожить.
- получение от продавца справок из ПНД и НД. Это гарантия, что продавец не скажет, что он «был не в себе» и не сможет оспорить сделку.
В случае судебного разбирательства бремя доказывания добросовестности возлагается на покупателя. Перечисленные документы свидетельствуют, что покупатель принял все возможные и доступные меры для выяснения права продавца на владение спорным имуществом и его отчуждение.