Оценщики используют несколько подходов к оценке недвижимости. Выбор любого подхода обусловлен имеющейся информацией об объекте, целями оценки и другими факторами.
На сегодня в оценочной практике существует три вида подхода для оценки недвижимости:
Доходный подход
Затратный подход
Сравнительный (рыночный) подход
Доходный подход применяется, когда надо оценить выгоды от инвестирования в объект недвижимости. При оценке в рамках доходного подхода стоимость недвижимости определяется, как сумма будущих выгод покупателя. При этом доходный подход учитывает все риски данной недвижимости, связанные с политическими и экономическими условиями в стране, а также размер недополученной выгоды покупателя из-за того, что инвестиции начинают работать не сразу. Таким образом, доходный подход позволяет получить всестороннюю и объективную стоимость объекта недвижимости.
Затратный подход применяется, как правило, в строительстве для оценки новых или уже эксплуатируемых жилых и/или промышленных зданий и сооружений, а также для оценки уникальных зданий и строений, имеющих архитектурно-историческую ценность и не имеющих аналогов. Затратный подход основан на утверждении, что потенциальный покупатель не готов заплатить за объект оценки сумму, превышающую стоимость создания нового сооружения аналогичной полезности.
При этом нужно принимать во внимание, что сумма затрат на строительство нового аналогичного объекта недвижимости не является эквивалентом рыночной стоимости объекта оценки. Это связано с тем, что на рыночную стоимость оцениваемого сооружения влияет его местоположение, транспортная доступность, развитость инфраструктуры и другие выгоды, которых не будет иметь аналогичный объект после создания.
Сравнительный подход используется на развитом рынке недвижимости, в условиях, когда оценщик владеет достаточным количеством информации, необходимой для сравнения объекта оценки и объектов с аналогичными характеристиками, в отношении которых известна рыночная цена. При этом оценщик учитывает различия между оцениваемым и аналогичным объектами и таким образом получает рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
В основании оценки недвижимости по каждому из описанных подходов лежат определенные методы экономического расчета стоимости объекта. Наши оценщики в совершенстве владеют всеми методами и проводят оценку в соответствии с нормативными документами. В совокупности это гарантирует нашим клиентам точность оценки и юридическую силу отчета об оценке объекта недвижимости.